The BIG Estate. Правильные инвестиции в недвижимость
Вернуться

Инвестиции в недвижимость на этапе строительства

Singapur

Инвестиции в строящиеся кондоминиумы в Сингапуре остаются выгодным способом вложения денежных средств на протяжении последних 30 лет.

Для того чтобы представить средний уровень доходности инвестиций, предлагаем Вам ознакомиться с некоторыми данными:

- средняя цена за кв. м недвижимости в кондоминиуме – $8 000

- средняя площадь квартиры – 100 кв.м

- средняя стоимость квартиры в кондоминиуме на вторичном рынке – $800 000

- среднее время строительство объекта – 3 года

- средняя доходность вложенных инвестиций (покупка на этапе запуска и продажа после сдачи объекта в эксплуатацию) – от 30%

Чем раньше после запуска проекта приобретается квартира, тем больше скидок предоставляет девелопер. Известно множество случаев, когда местный инвестор покупает квартиру в момент самой первой презентации «для своих» или «для особо ценных клиентов», и уже через 1-2 месяца перепродает ее со значительной прибылью инвесторам из общего потока.

В целом процедура приобретения квартиры в строящемся проекте выглядит следующим образом:

1. Резервирование понравившейся квартиры

2. Оформление документов у юристов: оплата 5%-го депозита и налога на сделку (Stamp Duty или гербовый сбор), который с января 2013 года составляет 18% от заявленной стоимости.

3. Внесение остальных 95% стоимости квартиры или поэтапная (прогрессивная) оплата строящейся квартиры в соответствии со стадиями строительства (определяется застройщиком). Для простоты восприятия и подсчетов доходности далее мы будем предполагать, что инвестор выплачивает всю сумму при покупке квартиры в строящемся проекте.

Поскольку все трансакции с недвижимостью регистрируются официальными органами, то достаточно легко сравнить статистику по ценам при покупке строящихся и продаже уже готовых проектов.

Приведем три примера того, как выгодно вкладывать инвестиции в строящиеся кондоминиумы Сингапура:

Наименование проекта Год запуска, цена за кв. м при запуске Год заселения, цена на текущий момент на вторичном рынке «Грязная» доходность
Eastbay 2008 — $ 8500 2011 — $ 13050 53%
Evania 2009 — $ 6700 2012 — $ 10700 59%
Goodman Crest 2009 — $ 5800 2012 — $ 8850 52%

Ниже предлагаем рассмотреть реальный пример изменения рыночной стоимости квартиры от момента запуска проекта до момента ее предполагаемой продажи в одном из типичных кондоминиумов Сингапура.

Проект: кондоминиум Livia

Квартира: 3+1 (3 спальни, 1 гостиная, 2 санузла), площадь – 123 кв.м

Инвестиции на октябрь 2009 (квартира приобреталась спустя 8-9 месяцев от запуска проекта) S $ 969 650 Средняя цена продажи на ноябрь 2012 S $ 1 237 940

Доходность с продажи за 37 месяцев S $268 290 или 27,6%

стоимость приобретенного жилья 855 000 средняя стоимость аренды данной единицы в месяц 3 700
налоги 13% (по действующей на тот момент ставке) 111 150 доход от аренды в год 44 400
услуги адвокатам за оформление сделки 3 500 налог с аренды (4% в год) 1 776
чистый доход от аренды в год 42 624
доходность аренды в % в год по отношению кинвестициям 4,4

С учетом доходов от аренды общая доходность данной инвестиции составила 32% за 37 месяцев, или S$312 600 ($252 000).

В следующей таблице приведена доходность отдельных единиц (конкретных квартир в этом кондоминиуме) от момента покупки до момента продажи. Покупки были осуществлены в разное время на разных этапах строительства, а проданы в разное время в 2011-2012 годах. Как видно, максимальная доходность наблюдается в единицах с большей площадью и на высоких этажах, достигая 25% годовых.

Адрес квартиры Площадь,кв. фут Цена за кв. фут в момент покупки Цена за кв. фут в момент продажи Общая «грязная» доходность инвестиции до уплаты налогов Годовая доходность
81 Pasir Ris Grove #09-46 882 $864 psf (Jan 11) $1,054psf(Nov12) 21.9% 11.5%
73 Pasir Ris Grove #03-27 1,324 $635 psf (Dec 09) $879 psf (May12) 38.5% 14.2%
81 Pasir Ris Grove #11-46 883 $705 psf (Jul 08) $870 psf (Mar 11) 23.4% 8.4%
81 Pasir Ris Grove #08-44 1,324 $659 psf (Jul 08) $845 psf (Mar 11) 28.2% 10.0%
79 Pasir Ris Grove #02-39 1,410 $632 psf (Feb 10) $800 psf (Mar 11) 26.5% 25.2%